Nota Simple, división horizontal de finca matriz.
Hace unos días, un cliente nos solicitó una Nota Simple del Registro de la Propiedad nº 2 de San Sebastián de los Reyes. La solicitud estaba completa, con todos los datos necesarios y alguno más. Incluso se indicaban los posibles titulares de la propiedad, el actual y el anterior.
Pero esta solicitud fue DENEGADA y el motivo que indicó el Registro de la Propiedad fue:
«ESTA FINCA ES LA MATRIZ DE UNA DIVISION HORIZONTAL. COMO TAL, DESAPARECE REGISTRALMENTE.»
Cuando nuestro cliente recibió la respuesta del Registro le faltó tiempo para llamarnos y espetarnos un rotundo:
– ¿Cómo va a desaparecer una finca? Eso es IMPOSIBLE.
Bueno, materialmente si es imposible, salvo que se la trague la tierra, pero registralmente existen varios motivos por los que es posible la «desaparición» de una finca, y uno de ellos es el que motivó la denegación en este caso.
Para ser más precisos, la finca matriz sufre una modificación en virtud de la cual, al dividirse, desaparece y da lugar a dos o más fincas nuevas, que son las resultantes de la división. Esta división queda reflejada en el folio de la finca y se hace constar, además, las divisiones resultantes y el cierre del folio.
Cada una de las partes resultantes de la división se inscriben como nuevas fincas registrales, cada una con su número correspondiente. También queda indicado en la primera inscripción de las nuevas fincas su procedencia de la finca matriz y, si existen, los gravámenes que tuvieran antes de la división.
Por todo esto, al solicitar la Nota Simple al Registro de la Propiedad la respuesta de éste no puede ser otra que la recibida. Al no estar vigente la finca no es posible emitir la nota simple.
En el caso que nos ocupa, se trata de una división horizontal, por lo que suponemos que se ha construido un edificio o una urbanización.
Nuestro cliente tenía razón, es imposible que desaparezca una finca pero si es posible que se transforme y deje de estar vigente. Los motivos para que una finca registral deje de estar en vigor, sin entrar en detalles, son la segregación, división, agrupación y agregación.
Y tu, ¿has buscado información alguna vez y has recibido esta respuesta?
Hola Joseba, gracias por tu comentario.
¿Qué tipo de segregación es?
he solicitado la segregacion y el ayuntamiento me ha concedido todo ahora se esta encargando un asesor pero me dice q para q me den la nota simple tardara unos 4 meses es posible
Gracias por sus comentarios perspicaces. Le visito con frecuencia porque me parecen útiles.
Hola José Javier:
Disculpa el retraso en la respuesta. Entiendo que en este momento tienes dos fincas registrales, una de 5.000 mts2 y otra de 5.600 mtrs2, que surgen de la segregación de una finca anterior de 10.600 mtrs2. Por otra parte, comentas que el Plan de Urbanismo contempla la posibilidad de segregar fincas con un mínimo de 5000 mtrs, entiendo que esta es la cantidad mínima de metros para edificar una vivienda.
Por partes.
Una cosa es la segregación de fincas, en cuyo caso, dependiendo de la calificación del suelo, se establecen unos metros mínimos. Estos metros varían en función de la calificación y de la ubicación. En tu caso parece claro que el mínimo son los 5.000 mtrs2 que comentas, y que ya estás cumpliendo.
Otra cosa es los metros de parcela mínimos para construir y, al igual que para la segregación, estos también varían de unas zonas a otras y según se califique el suelo.
Está claro que en tu caso los metros mínimos para segregar se cumplen, si también se cumplen los metros mínimos para construir no entiendo la negativa del Ayuntamiento. Si insisten en no facilitarte la licencia solicita que te los expliquen por escrito.
Te pongo un ejemplo muy típico de mi zona, zona de huerta donde mucha gente compra parcelas para construirse una vivienda. Los metros mínimos de parcela para segregar una finca son 2.000 mtrs2., sin embargo, los metros mínimos para edificar son muchos más. Resultado: quien compró para edificar, al final lo hace, pero a continuación el Ayuntamiento les impone una multa. ¿Los importes? interesantes, de 9.000€ a 60.000€.
Un saludo.
Buenas
Despues de mucho buscar y leer, creo que vosotros me podreis ayudar.
Tengo una finca de 10.600metros cuadrados, la cual he separado por división horizontal. He obtenido una finca de 5600metros y otra de 4000metros. Esta última contempla una vivienda y algunos cebaderos. En la segunda hemos presentado una solicitud de licencia para construir una vivienda unifamiliar.
El Plan General de la ciudad, exige 5000 metros de parcela minima. Parece que no saben muy bien que es la División Horizontal, (lo han reconocido ellos mismos), Pues me van a negar la licencia, porque dicen que hay que tener en cuenta la parcela matriz, es decir los 10600metros, como en la cual ya existe una vivienda no se puede construir otra.
Yo tengo dos escrituras totalmente distintas y registradas con numeros distintos. Cumplo con los 5000metros minimos, ¿Tiene razón el ayuntamiento?
Espero su contestación.