Pues eso mismo. El Registro de la Propiedad NO es lo mismo que la Dirección General del Catastro, ambos son organismos distintos y con funciones diferentes. Existe la creencia general de que si un bien inmuebles tiene referencia catastral es porque está registrado pero esto no es así.
La función de la Dirección General del Catastro es:

«…describir la propiedad inmobiliaria en sus diferentes usos y aplicaciones…» «…se describen los bienes inmuebles mediante un conjunto de atributos o características físicas (Referencia catastral, superficie, situación y linderos, representación gráfica, año de construcción y calidad de la edificación, uso o cultivo, entre otros aspectos), jurídicas (datos personales del titular / expedientes) y económicas (valor del suelo, valor de la construcción y valor catastral).»

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Pero si vemos la función del Registro de la Propiedad es algo diferente:

«El Registro sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos.»

La clave está en la palabra «describir» en el caso del Catastro y en la palabra «derechos» en el caso del Registro de la Propiedad.

En efecto, el Catastro DESCRIBE (o lo intenta) de manera fiel LA REALIDAD de la finca, elabora la cartografía del territorio y deja constancia gráfica de las caracteríticas fís como son la superficie, los linderos, situación,…
Al contrario, el Registro de la Propiedad NO describe la realidad física de una finca sino que transcribe una descripción LITERAL de la misma. Como el Registro no hace una verificación física esta descripción la recibe a través de los títulos notariales. Esto significa que según como se describa una finca en su escritura así será registrada.
Por otra, el Catastro NO indica los derechos que pueden afectar a dicha finca, y no refleja las posibles cargas que pueden recaer sobre la misma. Así, aunque una finca esté registrada a favor de 20 titulares diferentes sólo aparecerá un titular catastral.

Otra diferencia fundamental entre Catastro y Registro de la Propiedad es que los datos de titularidad en el primero tienen carácter de reservados, mientras que el Registro de la Propiedad tiene carácter público para todo aquel que tenga un interés legítimo en conocer esta información.

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